Investor perorangan atau investor ritel adalah sesorang yang mempunyai kelebihan uang. Uang tersebut berupa tabungan atau simpanan yang peruntukannya belum ditentukan. Jika investor tersebut menggunakan uang simpanan tersebut untuk membeli properti dengan tujuan disewakan kembali atau untuk mendapatkan margin harga jual kedepannya maka investor itu adalah seorang investor properti.
Jika seseorang membeli rumah untuk ditinggali orang tersebut dalam artikel ini tidak dikategorikan sebagai investor properti. Karena rumah yang ditinggali tidak memberikan pemasukan dan dianggap sebagai suatu kebutuhan, walaupun kemudian hari dia menjual rumah dan mendapatkan margin harga jual tentu orang tersebut akan kehilangan tempat tinggal.
Banyak hal yang membuat seseorang ragu untuk menginvestasikan kelebihan dana di properti. Hal ini juga sudah sering di bahas dalam buku-buku atau sumber lain. Di bawah ini dijabarkan beberapa hal yang membuat investor ragu berinvestasi di properti. Tentu saja artikel ini juga memberikan penjelasan bahwa hal-hal yang meragukan investor tersebut bisa dicarikan solusinya.
* Tidak Mungkin Mendapatkan Kredit Di atas 70%
Beberapa calon investor mengajukan kredit kepemilikan properti ke Bank yang sudah mereka gunakan selama 10 tahun. Bank tersebut adalah Bank Konvensional yang terkena aturan BI bahwa DP pembiayaan KPR adalah minimal 30 % dari harga properti.
Suatu Bank mempunyai harga acuan tersendiri mengenai nilai suatu properti, harga Bank berdasarkan appraisal atau survey oleh petugas yang ditunjuk oleh Bank. Harga ini tidak selalu sama dengan harga pasar.
Katakanlah seorang investor menemukan properti yang dijual seharga Rp 150 juta, sedangkan harga pasarnya adalah Rp 200 juta (properti seperti ini ada, banyak alasan penjual untuk melakukan ini. Akan dijelaskan di artikel berikutnya). Harga appraisal Bank adalah Rp 185 juta, maka sesuai peraturan BI, Bank akan memberikan kredit sebanyak 70% dari harga appraisal yaitu sebesar Rp 129,5 juta. Untuk mencukupi harga beli ke penjual investor tinggal menambah Rp 20,5 juta.
Ilustrasi di atas adalah legal dan tidak menyalahi aturan dari Bank Indonesia. Investor juga harus mencermati bahwa harga appraisal tiap Bank berbeda. Jika Bank "langganan" memberikan harga appraisal di bawah harga yang diminta penjual, maka investor harus beralih ke Bank lain. Cobalah mengajukan proposal ke beberapa Bank yang berbeda dan dengarkan pendapat mereka.
Harga sewa dan cicilan pinjaman per bulan adalah suatu hal yang bisa di perkirakan oleh investor secara cermat. Jika harga sewa per tahun diperkirakan tidak akan menutupi cicilan pinjaman per bulan, berarti properti tersebut bukanlah properti bagus untuk investasi. Properti yang bagus untuk investasi adalah properti yang di jual di bawah harga pasar, sehingga harga sewa per tahunnya akan menutupi cicilan per bulan ke pihak Bank.
Apakah properti seperti itu benar-benar ada ?. Banyak alasan penjual untuk menjual properti di bawah harga pasar. Alasan perceraian, kebutuhan yang mendesak atau karena harus memenuhi kewajiban ke pihak lain. Investor hanya perlu menemukan satu dari sekian banyak properti yang di jual untuk dinegosiasikan dan berinvestasi di sana.
Sebagai contoh, bagaimana jika seorang rekan investor yang sedang kesulitan keuangan menawarkan kios miliknya di pinggiran kota yang berlokasi di tepi jalan ramai seharga Rp 100 juta. Sedangkan harga pasar yang berlaku adalah Rp 150 juta. Harga sewa per tahunnya adalah Rp 18 juta. Bank kemudian bersedia mencairkan kredit sebesar Rp 110 juta bunga 13% per tahun (hasil appraisal Bank) dengan cicilan perbulan sebesar Rp 1,4 juta (per tahun Rp 16,8 juta) selama 15 tahun. Investor akan berpotensi mendapatkan keuntungan sebesar Rp 1,2 juta per tahun dan cash back sebesar Rp 10 juta (ingat harga beli adalah Rp 100 juta dan kredit Bank adalah Rp 110 juta). Hal ini dilakukan dengan modal "nol".
Transaksi seperti ilustrasi di atas ada dari sekian banyak transaksi jual beli properti. Jika transaksi ini datang kepada investor atau ditemukan, investor harus siap untuk mengambilnya. Jika tidak investor lain yang akan melakukannya.
* Bagaimana Jika Saya Kehilangan Penyewa, Tentu Saya Harus Membayar Cicilan Dari Uang Gaji
Segera masukkan penyewa baru. Jika harga sewa yang ditawarkan sudah sesuai dengan harga pasar tetapi properti masih belum tersewa bukan berarti ada yang salah dengan properti tersebut. Bukan berarti properti terlalu besar atau terlalu kecil atau menghadap ke arah yang salah. Investor hanya perlu melakukan beberapa hal untuk menarik penyewa baru.
Investor bisa melakukan dengan :
- Mengganti AC ruangan dengan yang lebih irit
- Mengganti warna cat dinding
- Mengganti toilet dengan yang lebih modern
- Menambahkan sistem alarm
- Membuat pagar
- Mengeraskan jalan di halaman dengan beton.
- Atau bisa dengan mengganti gorden kain dengan model yang lebih modern.
~ Be Smart Investor ~
