Hal-Hal Yang Perlu Dilakukan Sebelum Mengajukan Pinjaman Ke Bank

Dari artikel  Sumber Pembiayaan Investasi Properti , dapat diketahui sumber dana  yang paling cocok sebagai leverage atau pengungkit untuk investasi properti adalah pinjaman Bank. Karena Bank memiliki produk pinjaman jangka panjang untuk pembelian properti. Di Indonesia lebih dikenal dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Jika investor ingin mendapatkan pembiayaan dari Bank untuk pembelian properti investasi, investor perlu mengajukan proposal ke pihak Bank. Formulir proposal bisa diminta ke Bank yang akan dipilih oleh investor. Dalam formulir proposal tersebut investor harus melampirkan dokumen-dokumen sebagai syarat pengajuan pinjaman. Dokumen-dokumen tersebut antara lain, foto kopi KTP pribadi, fotokopi KTP Suami/Istri (bagi yang sudah menikah), fotokopi kartu/nomor NPWP, fotokopi surat keterangan kerja atau SK bagi pegawai negeri, slip gaji terakhir, fotokopi surat izin usaha (bagi kalangan pengusaha), ijazah terakhir, fotokopi rekening koran/ buku tabungan 3 bulan atau 6 bulan terakhir, serta beberapa dokumen tambahan seperti persetujuan atasan, persetujuan istri/suami.

Faktor utama yang menentukan seseorang untuk mendapatkan pinjaman bank adalah arus kas tabungan yang positif. Yang dibuktikan dengan melihatkan print-out rekening koran atau fotokopi rekening tabungan selama 3 bulan atau 6 bulan terakhir. Dari sana Bank dapat melihat rekam jejak pemasukan dan pengeluaran keuangan rata-rata setiap bulan seorang calon debitur. Arus kas positif maksudnya adalah pengeluaran setiap bulan tidak pernah melebihi pemasukan. Jika rekening tersebut rekening pembayaran gaji atau upah maka pengeluaran untuk membiayai kebutuhan tidak melebihi jumlah upah atau gaji yang masuk setiap bulannya. Jumlah yang ideal bagi Bank adalah 30 %. Jika rekening calon debitur kredit menyisakan rata-rata minimal 30% dari gaji yang masuk setiap bulan selama 3 atau 6 bulan terakhir maka Bank akan menganggap calon penerima kredit memiliki arus kas yang positif. Hal ini mutlak bergantung kepada kemampuan calon investor untuk mengelola pendapatan atau upah yang diperoleh setiap bulannya. Besarnya pendapatan tidak menjamin arus kas akan selalu dianggap positif oleh Bank. Jika sesorang yang memiliki pendapatan tetap katakanlah sekitar Rp 10 juta/ bulan, tetapi pendapatan tersebut tidak pernah bersisa, selalu habis untuk memenuhi kebutuhan, apakah untuk biaya hidup, liburan, hobi dan lain-lain. Maka "rapor keuangan" untuk orang seperti ini adalah merah di mata Bank. Walaupun memiliki pendapatan yang besar tetapi selalu habis atau menyisakan jumlah yang sangat sedikit per bulan.

Bagaimana jika tidak memiliki pendapatan tetap setiap bulan ?. Calon investor seperti pedagang, pekerja lepas, para profesional atau penulis serta pekerja sektor informal lainnya kadang memiliki pemasukan yang tidak tetap per bulan. Untuk itu calon investor dalam kategori ini perlu melakukan sedikit usaha agar arus kas terlihat positif di mata Bank. Contohnya seorang yang berprofesi sebagai pedagang tentu sudah bisa menghitung berapa total keuntungan yang diterima dalam setahun. Total keuntungan tersebut kemudian dibagi dengan 12 (jumlah bulan dalam setahun) maka angka yang didapat dianggap sebagai "gaji" rata-rata per bulan. Kemudian disiplinlah dalam mengatur pengeluaran per bulan tidak melebihi 70% dari rata-rata "gaji" per bulan tadi. Demikian juga dengan penulis lepas yang kadang tidak menerima honor yang rutin per bulan, pemasukan rata-rata per bulan bisa dihitung dengan membagi total honor per tahun dengan 12. Calon investor harus konsisten dalam menjaga pengeluaran tidak boleh melebihi pemasukan rata-rata per bulan. Hal ini perlu dilakukan selama 3 bulan atau 6 bulan. Perlu diingat bahwa tidak semua Bank yang bersedia memberikan kredit ke pekerja sektor informal, tetapi dengan persaingan kredit yang ketat Bank kadang melonggarkan persyaratan atau aturannya sendiri. Tidak tertutup kemungkinan bahwa Bank akan meminta data rekening tabungan melebihin 6 bulan terakhir, karena Bank perlu meyakinkan diri mereka bahwa calon kreditur  memiliki kemampuan untuk menyicil pinjaman.

Bagaimana jika tidak memiliki rekening tabungan ? karena selalu transaksi tunai. Perlu diketahui Bank hanya akan memberikan kredit kepada calon debitur dalam kategori bankable . Artinya data yang dianggap valid oleh Bank adalah data transaksi dari rekening tabungan. Jika investor ingin berinvestasi di properti dengan menggunakan pinjaman dari Bank, maka investor mutlak dan wajib memiliki rekening tabungan. Jika tidak ada maka buatlah dari sekarang. Dan susunlah arus kas yang positif selama 3 bulan atau 6 bulan ke depan.

Jika calon investor dari kalangan pekerja sektor informal, investor perlu melegalkan sumber pemasukan atau pendapatan. Jika pekerja sektor formal seperti karyawan perusahaan atau pegawai negeri legalitas penapatan mereka surat keterangan kerja dari perusahaan terkait, atau SK pengangkatan pegawai negeri. Salah satu aturan Bank bahwa mereka tidak akan berhubungan dengan nasabah yang terkait money laundry atau pencucian uang. Untuk itu mereka perlu bukti tertulis bahwa pemasukan atau pendapatan calon kreditor adalah dari usaha yang sah secara undang- undang. Jika pemasukan dari usaha dagang, legalitasnya adalah dari surat izin usaha yang dikeluarkan Departemen Perdagangan. Jika tidak ada maka buatlah, tidak sulit dan tidak butuh waktu lama untuk  mengurus izin usaha atau SIUP, Dari berbagai referensi biaya yang dikeluarkan juga tidak terlalu besar, biaya pengurusan SIUP di kisaran Rp 1,5 juta - 3 juta tergantung dari jenis usaha. Untuk profesional seperti penulis lepas bisa meminta surat keterangan dari pihak penerbit, dimana surat keterangan tersebut menyatakan bahwa mereka membayarkan sejumlah uang sebagai honor kepada penulis atas tulisan-tulisan yang diterbitkan. Atau surat keterangan bisa seperti pengakuan bahwa penulis merupakan kontributor tetap di media mereka. Karena pihak penerbit biasanya sudah berbadan hukum maka segala keterangan dari mereka dianggap sah dan bisa menjadi bukti bahwa honor dan upah dari mereka adalah legal di mata Bank.

Apabila hal-hal di atas sudah disipakan dengan baik, kemudian susunlah sebuah proposal pengajuan pinjaman ke Bank dengan dilengkapi dokumen pendukung. Dan ingat, proposal tidak diajukan ke satu Bank saja. Proposal dikirimkan ke beberapa Bank agar peluang untuk mendapatkan pinjaman untuk investasi properti semakin besar. Jika pihak Bank menjawab proposal calon investor dengan positif, maka pelajari semua syarat dan ketentuan dengan baik, bandingkan dengan Bank lainnya dan pilihlan pinjaman dimana syarat dan ketentuannya tidak memberatkan atau merugikan investor di kemudian hari.

~ Be Smart Investor~